国土交通省が、不動産の取引価格情報を公表するサイト
「土地総合情報システム」をリニューアルしました。
同システムは２００６年４月２７日より、
不動産取引市場の透明化、
取引の円滑化と活性化を図ることを目的に
不動産の取引価格情報の公表を行なっています。
リニューアルにより不動産の取引価格情報と
地価公示・都道府県地価調査情報を連動して表示したり、
過去１年間の価格帯別取引件数情報をグラフで表示することが可能となったそうです。
全提供件数は２００７年４月から６月分の調査結果を
新たに公表した事により、151,733件となりました。
詳しい発表内容
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/031019_.html
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
仲介手数料というのは、あくまでも成功報酬です。
ですので不動産取引、
代金の支払いと所有権の移転、引渡という、
売主・買主双方が互いの義務を果たし終わり、
契約が完了した場合に支払い義務が発生します。
但し、実際の運用時には通常、その半金を契約時に、
残金を契約完了の決済時にという、
取り決めがなされる場合が大半です。
買主が住宅ローンを使用し、
その諾否が停止条件となっている場合で、
住宅ローンが否認され、
取引が白紙となった場合には、
仲介手数料の支払い義務は免除されます。
但し、売買契約がその当事者、
売主・買主どちらかの一方的な都合で、
解除（手付解除・違約解除）された場合においては、
どちらの解除においても、
契約上の取り決め事項において解除されますので、
解除ということで契約は完了したと見なし、
売主・買主いずれにしろ、
一方的に手付解除した方、
違約解除の理由となる履行義務を怠った方は、
仲介手数料の支払い義務を負います。
この場合、その相手方は、
契約書で取り決めの、
手付解除の場合は手付金相当額、
違約解除の場合は違約金を受け取る事になり、
その際の処理の仕方を契約書では、
通常あらかじめ取り決めしてあります。
一般的には、手付金・違約金を受領した者から、
その半金、もしくは仲介手数料、
いずれか低い金額を、
仲介業者に支払うようになっています。
資金計画①＿仲介手数料について＿その1
取引態様が仲介の場合に発生する費用です。
他に取引態様としては、売主の直売、売主の代理販売、というのがあります。
この場合は仲介手数料という費用の発生はありません。
仲介手数料は不動産取引（不動産の売買交換）において、
その取引を仲介をした不動産業者に支払う費用です。
さて仲介手数料は、
売買契約時の価格と、
国が決めたルールによって決まります。
国が決めたルールについては以下をご参照ください。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）
最終改正平成十六年二月十八日国土交通省告示第百号
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/houshuukokuji.pdf
売買の場合の仲介手数料額ということで単純化すると
報酬対象価格に対して、
２００万円以下の金額については１００分の５.25
２００万円を超え４００万円以下の金額については１００分の４.2
４００万円を超える金額については１００分の３.15
が上限金額となります。
（この報酬額には消費税が含まれています。）
ここで言う価格とは消費税抜きの本体価格に対してです。
不動産の売買において消費税が関係する場合ですが、
土地に対する売買については消費税は関係ありません。
土地売買価格が報酬対象価格となります。
建物を売買する場合で、売主が課税業者の場合に、
消費税が課税されます。
この場合には、消費税抜きのいわゆる本体価格が、
報酬対象価格となります。
売主が個人の場合などは消費税は課税されませんので、
価格が即、報酬対象価格となります。
例
報酬対象価格が１５０万円の場合は、１５０万に対して１００分の5.25ですので、
仲介手数料は７８,７５０円
報酬対象価格が５５０万円の場合は、
５５０万円の内、２００万円以下の金額について１００分の５.25なので
１０５,０００円
５５０万円の内、２００万円を超え４００万円以下の金額については
１００分の４.2なので
８４,０００円
５５０万円の内、４００万円を超える１５０万円の金額については
１００分の３.15なので
４７,２５０円
ということで、105000円、84000円、47250円を合計し、
仲介手数料は２３６，２５０円ということになります。
４００万円を超える報酬対象価格の場合の、
簡単な計算方法としましては、
たとえば５５０万円の場合は、
５５０万にたいして、１００分の３.15、
それに６３,０００円を加算すれば報酬額が出せます。
５５０万にたいして、１００分の３.15で、１７３,２５０円
それに63000円加算し、合計２３６，２５０円ということになります。
南大阪・泉州地域の不動産会社 泉都ハウジング株式会社
url http://www2.ocn.ne.jp/~sento-h/
お問い合わせは
岸和田市下池田町１－６－１７（2F)
TEL ; ０７２－４４８－５２５０
FAX ; ０７２－４４８－５２６０
おおまかな項目
まず売主買主当事者同士で授受する
固定資産税清算金
管理費等清算金（マンション等の場合）
登記費用（司法書士の報酬と登録免許税）
新築分譲地、中古土地建物（マンション含む）の場合
所有権移転費用
新築建物の場合
建物表題登記費用（新築建物の存在を登記＿土地家屋調査士への支払い）
保存登記費用 （新築建物の所有権を登記）
融資を受けた場合は
それぞれに抵当権の設定費用
住宅ローンを利用する場合（各金融機関、及び借入方法により若干の相違有）
融資手数料
保証料
物件調査費用
ローン事務手数料
団体信用生命保険料（フラット３５のみ）
売買等契約書用と
住宅ローン使用の場合は金銭消費貸借契約書及び特約書用
印紙代
住宅ローン使用の場合、
建物がローン借入年数強制加入となる
火災保険料
建物の地震保険、家財道具については任意加入
その他、主に新築住宅の場合
性能保証登録料（保険のように１０年保証の履行を保全する制度）
水道加入金
外構工事費用
オプション工事費用
こういった諸費用が不動産の取引と連動して必要となってきます。
購入後、
特記するなら、不動産取得税
但し、新築・築年の比較浅い中古の場合は
控除制度により課税されないケース有（特租制度＿期間限定）。
必要ではあるものの個人の趣味趣向に左右される費用として、
テレビを見るための費用
他、不動産の取引と直接関わりなく、必要な費用というのは、
引越費用も含め枝葉も多く、上げるときりがありません。
ですので、景気対策として住宅政策というのが重視されるわけです。
南大阪・泉州地域の不動産会社 泉都ハウジング株式会社
url http://www2.ocn.ne.jp/~sento-h/
お問い合わせは
岸和田市下池田町１－６－１７（2F)
TEL ; ０７２－４４８－５２５０
FAX ; ０７２－４４８－５２６０
みずほコーポレート銀行は9日、
大企業向け融資金利の指標となる
長期プライムレート（最優遇貸出金利）を
現行の年2.25％から0.2％引き上げ、
年2.45％にすると発表した。
長期金利の上昇などを反映した。
10日から適用する。(14:02)
長期金利とは
長期金利は長期資金の需要・供給、
という市場原理に左右されています。
長期金利の動向は、
固定金利の住宅ローンの金利に影響を与える事になります。
りそな銀行の泉大津住宅ローンセンターより
山瀬センター長が来社されました。
りそな銀行さんは、
住宅ローン事業取組におきまして、
積極的にフラット３５の取扱を展開されています。
ということで都市銀行では最安の金利を提示されたおります。
そのなかでも最近の注目商品として、
すまい・るパッケージの概要を説明されていかれました。
現在、銀行の住宅ローンは変動金利が基本です。
固定金利についても、
あくまでも基本は変動金利で、
特約によりその一部、
つまり期間限定で金利を固定する住宅ローンです。
対しましてフラット３５は借入期間ずっと金利が固定されます。
変動金利住宅ローンの利点は、現時点におきまして適用金利が低いことです。
しかし変動のリスクがあります。
フラット３５は、金利を固定するために適用金利はどうしても高目になります。
しかし変動リスクはありません。
これら二体系の住宅ローンのいいとこ取り、
つまり、変動リスクを軽減させ、
なお且つ低い金利のメリットを受けるために考え出されたのが、
変動金利とフラット３５をミックスして２本立てで併用する方法です。
すまい・るパッケージはそのミックスの仕方を限定化させる事で、
さらに有利な借入の仕方を追求した商品です。
併用割合の規定はありませんが、
借入金額の合計が所要資金の９０％までとなります。
審査は簡素化されフラット３５についてのみ
諸費用の軽減として、変動金利住宅ローンについての保証料不要。
生命保険料はフラット３５部分については必要なものの、
変動金利住宅ローンについては不要ということでした。
他にもメリットがあります。
詳細は、以下より。
山瀬センター長 様、
ご来社、誠にありがとうございました。
今後とも、よろしくお願いいたします。
10月 住宅金融支援機構の「フラット35」 平均金利は3.152％
独立行政法人住宅金融支援機構は10月２日、
10月の「フラット35」融資金利を発表した。
それによると、
返済期間が21年以上の場合の金利幅は2.950％から3.500％で、
平均金利は3.152％となった。
返済期間が20年以下の場合の金利幅は2.750％から3.400％で、
平均金利は2.960％となった。
また、省エネルギー、耐震などの要件を満たす住宅を取得する場合に、
当初５年間の融資金利について、
0.3％の優遇を受けることができる「フラット35Ｓ」の募集を
10月１日から開始した。
今回の募集金額は1,500億円を予定している。
asahi.com 住宅新報社ニュースより
全国の金融機関の金利一覧表
http://www.flat35.com/document/pdf/kinri.pdf
平均金利推移
http://www.flat35.com/document/pdf/kinri_suii.pdf
都市銀行 最安金利
りそな銀行 ２１年以上 年２.95％ 融資手数料 融資額×１.8％
２０年以下 年２.75％ 融資手数料 融資額×１.8％
地域 最安金利
近畿産業信用組合 ２１年以上 年２.95％ 融資手数料 融資額×１.05％
２０年以下 年２.75％ 融資手数料 融資額×１.05％
参考
泉州銀行 ２１年以上 年２.95％ 融資手数料 融資額×１.6％
２０年以下 年２.75％ 融資手数料 融資額×１.6％
（但し、泉州銀行の住宅ローンを借入金額の５０％以上使用する必要有。）
10月の住宅ローン金利
三井住友銀行の場合
Ⅰ 変動金利
年利２.875％で、
３月における短期金利の上昇分が、
反映されて０.25％アップとなりました。
変動金利とは、４月１日と１０月１日の年２回金利の見直しが行われます。
但し、返済金額は元利金等払いの場合は５年間一定です。
年２回の見直しにより、返済金額に占める、
元金分と金利負担部分の割合が変わります。
そして５年に一度、
過去５年の金利動向、しいては元金の減り具合から、
返済額の見直しを行います。
その場合の返済金額アップの上限は、
過去５年間の返済額の最大１.２５倍までとなります。
変動金利の場合は、固定金利への切り替えがいつでも可能です。
（超長期固定金利の選択は不可）
変動金利期間の一部繰上返済の手数料が固定金利期間によりも安い。
Ⅱ 固定金利は
期間当初 ２年ものが年３.15％となり、０.05％のダウン
期間当初 ３年ものが年３.25％となり、０.05％のダウン
期間当初 ５年ものが年３.45％となり、０.05％のダウン
期間当初１０年ものが年３.60％となり、１.00％のダウン
固定金利選択の場合、それぞれの期間経過後は、
その終了時点での金利の変動金利に自動的に切り替わります。
再度の固定金利選択も可能です。
但し、その時点の金利であり、特約手数料が必要となります。
固定期間における、変動金利への乗り換えはできません。
Ⅲ 超長期固定金利
１０年超１５年以内が年２.75％と据え置き
１５年超２０年以内が年２.90％と据え置き
２０年超３５年以内が年３.23％となり、０.09％のアップとなりました。
借入期間ずっと金利が固定されます。
当初設定後、他の金利タイプへの乗り換えはできません。
上記、Ⅰ、Ⅱ、Ⅲのタイプをミックスしての借入は可能です。
（支払いと変動リスクを低減させるために。）
尚、各金融機関とも、ⅠとⅡについては上記金利から優遇の設定があります。
超長期固定金利型の商品については、
金融機関によって無い場合や期間について限定的な事があります。
http://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/loan.html
先日、
一部リフォーム済み
空家
即入居可
所在地、岸和田市上町４番２号
間取４ＬＤＫの３階建
価格が100万円ディスカウントとなりましたので、
再度、ご案内させていただきます。
よろしくお願いいたします。
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お問い合わせ、見学については、
岸和田市下池田町１－６－１７（2F)
TEL ;０７２－４４８－５２５０
FAX;０７２－４４８－５２６０
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